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Aktuelle Blog-Beiträge

Immobilienfinanzierung: Achtung, die Zinsen steigen wieder!        - 10.12.2021

 

Die extrem niedrigen Immobilienzinsen haben vielen Interessenten den Hauskauf trotz hoher Preise ermöglicht. Doch das Zinsniveau steigt wieder - und könnte in Zukunft die ein oder andere Finanzierung gefährden. Die Wirtschaftswoche rief gar das "Ende der Billig-Kredite" aus.

 

Auf den ersten Blick wirken die Steigerungen am Zinsmarkt noch harmlos. So betrugen die Zinsen für Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung laut Interhyp zum Jahresbeginn 0,75 Prozent und im November 1,05 Prozent im Durchschnitt. Damit sind Immobilienkredite zwar noch immer deutlich günstiger als vor zehn Jahren, doch im Jahresverlauf liegt der Anstieg bei immerhin 40 Prozent.

 

Schon deutlich geringere Anstiege können für Immobilienkäufer hohe Mehrkosten bedeuten. Und Experten glauben, dass die Zinsen künftig erst mal weiter steigen. Das Jahr 2022 wird dabei als das "Jahr der Zinswende" bezeichnet. In den Sommermonaten 2022 könnten Effektivzinsen für Kredite von 1,50 Prozent erreicht werden.

Rechenbeispiel - deutliche Auswirkungen sichtbar

Anhand eines Rechenbeispiels kann man die Bedeutung für Neufinanzierungen oder für Verträge mit auslaufender Zinsbindung einfach veranschaulichen: Bei einer Kreditsumme von 400.000 Euro und einer jährlichen Tilgungsrate von drei Prozent bedeutet ein Hypothekenzins von 0,75 Prozent eine monatliche Kreditrate von 1.250 Euro. Steigt der Zins auf 1,50 Prozent, klettert die monatliche Belastung auf 1.500 Euro. Pro Jahr müssen nun ganze 3.000 Euro mehr für die Abzahlung des Immobilienkredits aufgewendet werden - nach 10 Jahren schon 30.000 Euro mehr.

Zu beobachten bleibt, inwiefern sich weiter steigende Zinsen für Immobiliendarlehen dadurch längerfristig auch auf die Immobilienkaufpreise auswirken. Wird die Finanzierung für Kaufinteressenten zu teuer, können auch allzu hoch angesetzte Verkaufspreise nicht mehr realisiert werden.

 

Übrigens: Auch für Sparer ist die Zinsentwicklung noch kein Grund für Freudensprünge. Zwar könnten die Strafzinsen langsam verschwinden, doch der Weg zu spürbaren Sparzinsen ist noch weit. Um kein Geld zu verlieren, gilt es, mit anderen Anlageformen eine Rendite oberhalb der Inflationsrate zu erzielen. Zumindest an dieser Front stehen Immobilieninvestitionen weiter hoch im Kurs.

 

Für nähere Informationen zum bestmöglichen Vorgehen bei Ihrem Immobilienkauf oder Verkauf stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

Der Koalitionsvertrag liegt vor - das müssen Sie wissen!            - 06.12.2021

 

Der Koalitionsvertrag von SPD, Grünen und FDP enthält zahlreiche Passagen zu Immobilien-Themen. Der Bereich Bauen und Wohnung wird künftig in einem eigenen Bauministerium durch die SPD verantwortet.

 

Die Regulierungen im Bereich Mieterschutz und Mietpreisentwicklung werden durch die neue Regierung noch enger gezogen. Gemeinden ab 100.000 Einwohnern werden zur Erstellung eines Mietspiegels verpflichtet, der die Mietpreise der vergangenen sieben Jahre enthält und so die Durchschnittsmiete reduzieren soll. Mieterhöhungen werden durch die Senkung der sog. Kappungsgrenze weiter eingeschränkt. So sollen in angespannten Märkten statt 15 Prozent nur 11 Prozent Erhöhung innerhalb von drei Jahren möglich sein.

Weil gleichzeitig der Wohnungsbau stark angekurbelt werden soll, werden Kostensenkungen durch serielles Bauen, Digitalisierung, Entbürokratisierung und Standardisierung versprochen. Konkretere Ausführungen hierzu bleibt der Koalitionsvertrag allerdings schuldig.
 

Um den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums zu erleichtern, bekommen die Bundesländer mehr Flexibilität bei der Gestaltung der Grunderwerbsteuer. Als eine Möglichkeit nennt der Koalitionsvertrag die Einführung eines Freibetrages. Inwiefern die Möglichkeit, damit Immobilienkäufer zu entlasten, tatsächlich von den Ländern ergriffen wird, ist allerdings fraglich. Schließlich haben viele Bundesländer die Steuersätze für die Grunderwerbssteuer erst küzlich angehoben, in Mecklenburg-Vorpommern beispielsweise auf 6 Prozent.

Über die weiteren Entwicklungen halten wir Sie wie immer gern auf dem Laufenden und stehen Ihnen für nähere Informationen zur Verfügung.

Explodierende Baupreise - Augen auf beim Hauskauf & Hausbau        - 26.10.2021

 

Wie das Statistische Bundesamt mitteilte, lagen die Preise für den Neubau von Wohnimmobilien im August 2021 12,6 % über dem Vorjahresniveau. Der Anstieg ist damit der höchste seit fünf Jahrzehnten. Der während der Corona-Pandemie weiter gestärkte Immobilienboom, Lieferketten-Probleme und Materialmangel haben das Bauen weiter verteuert.

Laut FAZ-Berichten hoffen Experten wie Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft jedoch, dass sich zumindest die Materialversorgung auf dem Bau „Ende dieses Jahres oder spätestens im nächsten Jahr“ normalisieren wird. Dass es sich deshalb lohnt, mit dem Hauskauf oder Hausbau noch ein paar Monate zu warten, ist jedoch unwahrscheinlich. „Aller Erfahrung nach ist Warten oft teuer, denn ich erwarte nicht, dass die Immobilienpreise in den begehrten Regionen nach unten gehen.“, meint Voigtländer.

Für Immobilienbesitzer, die aktuell neu bauen oder Umbaumaßnahmen tätigen, ist dies ein schwacher Trost. Allein bei den Zimmer- und Holzbauarbeiten gab es aufgrund der erhöhten Nachfrage nach Bauholz im In- und Ausland eine Verteuerung um 46,5%. Für Entwässerungskanalarbeiten und Betonarbeiten erhöhten sich die Preise um je 15%, für Dachdecker- und Abdichtungsarbeiten stiegen die Preise um 14,5%. Auch bei Klempnerarbeiten fielen ca. 13,8% mehr an als zuvor.

 

Für nähere Informationen und zur Beratung bezüglich des bestmöglichen Vorgehens bei Ihrem Kauf-, Verkauf- oder Bauvorhaben stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

Leitzins bleibt bei 0 % - Immobilienzinsen vorerst weiter gering       - 23.07.2021

 

Die Europäische Zentralbank (EZB) hält den Leitzins für den Euroraum vorerst auf dem aktuellen Rekordtief. Trotz der Erholung der Konjunktur bleibt der Schlüsselsatz zur Versorgung der Geschäftsbanken nach der Sitzung des EZB-Rates wie bereits seit März 2016 bei 0,0 Prozent. Auch die Zinsen für Immobilienkredite werden damit vorerst auf dem bisherigen, sehr niedrigen Niveau bleiben.

 

Sollte der Leitzins zukünftig durch die EZB erhöht werden, hat dies auch Auswirkungen auf die Kreditzinsen und auf die Kaufpreise von Immobilien. Die derzeitig niedrigen Zinsen ermöglichen es Kaufinteressenten, höhere Kaufpreise zu finanzieren. Entsprechend der aktuellen Aussagen von EZB-Präsidentin Christine Lagarde wird die Notenbank jedoch auf absehbare Zeit an ihrer Geldpolitik festhalten. Lagarde sagte: "Es ist jetzt nicht die Zeit, um über eine Ausstiegsstrategie zu sprechen", und fügte hinzu, dass man "nicht die Erwartung wecken (dürfe), dass der Ausstieg in den nächsten Wochen oder Monaten erfolgt."

LBS sieht steigende Immobilienpreise in 2021 - aber nicht überall.      - 12.07.2021

 

Während aktuell vielfach über eine Trendumkehr am Immobilienmarkt in den nächsten Jahren diskutiert wird, sehen LBS und Sparkassen im neuen Bericht "Markt für Wohnimmobilien 2021" nach wie vor steigende Immobilienpreise im Jahr 2021.

 

Die befragten Immobilienfachleute rechnen mit einer weiter wachsenden Nachfrage und Preisanstiegen von bundesweit durchschnittlich bis zu 6,4% für Wohnbauland. Für Einfamilienhäuser (Bestand) liegt die Preiserwartung für 2021 im Durchschnitt bei einem Plus von 5,3%. Allerdings fällt die Einschätzung für den Bereich Mecklenburg-
Vorpommern-West mit einem erwarteten Anstieg um 2,2% vergleichsweise moderat aus.

 

Im Erhebungszeitraum 2020 wird durch die LBS für die Hansestadt Rostock ein durchschnittlicher Preis für Einfamilienhäuser von 400.000,-€ angegeben. Bei Reihenhäusern liegt dieser Wert bei 340.000,-€. Anhand der durch die Pittasch Immobilien & Investment GmbH erhobenen, eigenen Marktdaten aus dem Jahr 2020 können diese Größenordnungen bestätigt werden. Dabei sollte beachtet werden, dass u.a. abhängig von der genauen Lage und dem Zustand der Immobilie starke Abweichungen vom durchschnittlichen Preis vorhanden sind.

Anders als im Report der LBS wagt der Postbank Wohnatlas eine Preisprognose bis 2030, die regional, insbesondere im ländlichen Bereich in Ostdeutschland, fallende Preise voraussagt. Mehr dazu erfahren Sie im nächsten Beitrag!

Über die für Sie beste Verkaufs- und Kaufoption und die Marktlage bei Ihnen vor Ort beraten wir Sie gern im persönlichen Gespräch. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

Steht die Trendwende am Immobilienmarkt bevor?     - 05.07.2021

 

Wer den Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren beobachtet hat, konnte vielerorts starke Preisanstiege erkennen. Dies hing unter anderem mit der großen Nachfrage nach Wohnimmobilien, einem geringen Angebot und niedrigen Kreditzinsen zusammen. Doch nun werden Expertenstimmen laut, welche das Ende des Immobilien-Booms voraussagen.

 

Laut Berichten des Focus stützt Jochen Möbert von Deutsche Bank Research seine Prognose unter anderem auf den nachlassenden Druck bei der Wohnungsnachfrage aufgrund der gesunkenen Zuwanderung. Außerdem werde aktuell mehr gebaut, wodurch sich die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage verringert. In seinem Bericht sieht er zwar keine sofortige Trendwende, prognostiziert aber eine Umkehrung des Preisanstiegs bis 2024. Sollte die EZB die Zinsen schneller als bislang erwartet erhöhen, könnte diese Entwicklung auch schon früher eintreten. Durch die zuletzt erreichten Mehrjahres-Höchststände der Inflationswerte scheint dies sogar wahrscheinlich: denn das Anheben der Leitzinsen ist ein Mittel der EZB, in dieser Situation entgegenzusteuern.

 

Allerdings betont Möbert, dass das mögliche Szenario nicht in allen Märkten eintreten muss. Diese Einschränkung sollte auch für die Immobilienmärkte, auf denen die Pittasch Immobilien & Investment GmbH als Immobilienmakler tätig ist, Beachtung finden. Die Metropolregion Hamburg und die Region Rostock & Ostseebäder sind nach wie vor von einem starken Nachfrageüberhang geprägt. Doch auch hier können insbesondere veränderte Zinsen die Immobilienpreise beeinflussen. Immobilieneigentümer und Verkäufer müssen sich dann auf eine Preisstagnation oder Preisrückschläge einstellen. Doch auch Immobilienkäufer müssen mitunter höhere Kreditraten beim Immobilienkauf einkalkulieren.

 

Über die für Sie beste Verkaufs- und Kaufoption und die Marktlage bei Ihnen vor Ort beraten wir Sie gern im persönlichen Gespräch. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

Neue Regelungen für Energieausweise beachten!    - 01.05.2021

 

Zum 01.05.2021 sind verschärfte Regeln für Energieausweise für Wohngebäuden in Kraft getreten. Grundsätzlich muss der Energieausweis weiterhin immer dann vorgelegt werden, wenn ein beheiztes und dauerhaft genutztes Gebäude vermietet, verkauft oder verpachtet werden soll. Sofern das betreffende Haus oder die Wohnung durch die Eigentümer selbst bewohnt wird und kein Verkauf geplant ist, ist auch kein neuer Energieausweis erforderlich.

 

Steht der Immobilienverkauf an, müssen die Interessenten spätestens beim Besichtigungstermin den Energieausweis mit den entsprechenden Daten vorgelegt bekommen, da ansonsten Bußgelder und Abmahnungen drohen. Sofern Sie Ihre Immobilie mit Unterstützung unserer fachkundigen Immobilienmaklerinnen und Makler verkaufen, kümmern wir uns um die Beschaffung des Energieausweises. Dieser muss aufgrund der Neuregelungen zusätzliche Angaben zur energetischen Bewertung der jeweiligen Immobilie - z.B. Angaben zur Höhe der Treibhausgas-Emissionen (CO2) - enthalten. Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter werden die Immobilie wie bisher vor Ort begehen oder anhand geeigneter Fotos bewerten, um entsprechend der neuen Vorgaben die Qualität der Sanierungsempfehlungen zu verbessern und passende Maßnahmen zur Modernisierung im Energieausweis zu empfehlen.

 

Für nähere Informationen und zur Beratung bezüglich des bestmöglichen Vorgehens beim Immobilienverkauf und -kauf stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

Barrierearme Häuser und Wohnungen gesucht        - 14.04.2021

 

Ein Schwerpunkt unserer Tätigkeit besteht im Verkauf von Einfamilienhäusern. Viele unserer Kunden möchten nach dem Verkauf des Eigenheims gern in eine schöne, möglichst langfristig geeignete und bestenfalls seniorengerechte Wohnung oder ein kleineres, barrierearmes Haus umziehen. Deswegen sind wir ständig auf der Suche nach geeigneten Wohnungen und Häusern sowie passenden Geschäftspartnern im Mietwohnsegment und betreuten Wohneinrichtungen.

 

Ob Bauträger, Wohnungsgesellschaft, Privatperson oder Makler: Sie haben geeignete Wohnungen oder Häuser in Rostock und im Bereich Ostseeküste im Angebot? Dann freuen wir uns sehr auf die Zusammenarbeit und Ihren Anruf unter Tel. 0381-87741600.

Neue Verträge grundsätzlich mit Provisionsteilung     - 11.12.2020

 

Zum 23. Dezember 2020 tritt das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" in Kraft.

Wie bereits im vorausgehenden Beitrag mitgeteilt, betrifft die wichtigste Veränderung die Aufteilung der Maklerprovision auf Verkäufer und Käufer. Zukünftig werden Verträge sowohl mit der Verkäuferseite als auch mit der Käuferseite in Textform geschlossen, wobei sich die Parteien in gleicher Höhe zur Zahlung der Maklerprovision verpflichten.

 

Auch wenn die neuen Vorschriften über die Teilung der Maklerprovision gesetzlich nur für die Vermittlung von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen an Privatpersonen (sog. "Verbraucher") vorgeschrieben sind, werden wir firmenintern alle Verträge an die neuen Regelungen anpassen. Für uns stehen hier Transparenz und Einheitlichkeit im Vordergrund. Sowohl Verkäufer als auch Käufer tragen demnach zukünftig in allen Verkaufsfällen jeweils die hälftige Provision. Der Provisionssatz beträgt dabei jeweils 3% des beurkundeten Verkaufspreises zzgl. der geltenden gesetzlichen Mehrwertsteuer, d.h. ab Januar 2021 wieder insgesamt 3,57% inklusive 19% gesetzlicher Mehrwertsteuer.

 

Für nähere Informationen und zur Beratung bezüglich des bestmöglichen Vorgehens beim Immobilienverkauf und -kauf stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

Beschlossene Sache: Neues Gesetz zur Teilung der Maklerprovision       - 23.06.2020

 

Nach einer Übergangsfrist von 6 Monaten tritt zum 23. Dezember 2020 das "Gesetz

über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" in Kraft. Nachfolgend möchten wir Sie über die Grundzüge der neuen Gesetzgebung informieren und erläutern, inwiefern sich die Regelungen bereits jetzt auf Immobilienverkäufer auswirken.

 

Die wichtigste Veränderung betrifft die Aufteilung der Maklerprovision auf Verkäufer und Käufer. So wie bereits in den meisten Fällen üblich, werden durch das Maklerbüro zukünftig Verträge sowohl mit der Verkäuferseite als auch mit der Käuferseite geschlossen. In Zukunft kann dies entsprechend § 656c aber nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien dabei in gleicher Höhe zur Zahlung der Maklerprovision verpflichten. Wer also ein Maklerbüro mit dem Verkauf oder Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten. Die entsprechenden Maklerverträge hierzu müssen zukünftig zwingend in Textform abgeschlossen werden (vgl. § 656a).

 

Die neuen Vorschriften über die Teilung der Maklerprovision gelten nur bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen an Privatpersonen (sog. "Verbraucher"). Beim Verkauf dieser Immobilienarten an gewerbliche Kunden gilt das neue Gesetz nicht, d.h. eine Provisionsteilung ist weiterhin nicht verpflichtend. Außerdem sind auch alle gewerblichen oder gemischt genutzen Immobilien, Baugrundstücke sowie Zwei-, Drei- und Mehrfamilienhäuser nicht von den neuen Provisionsregelungen betroffen. Das gilt unabhänig davon, ob diese an Verbraucher oder an gewerbliche Kunden vermittelt werden.

 

Achtung: Auch bei heute schon bestehenden bzw. vor dem 23.12.2020 geschlossenen Maklerverträgen wird die Provisionsklausel angepasst. Dies ist erforderlich, da die Verträge üblicherweise eine Laufzeit von mindestens 6 Monaten umfassen. Die Ausgestaltung der Provision gestaltet sich abhängig davon, zu welchem Zeitpunkt der Maklervertrag mit dem Kaufinteressenten und der notarielle Kaufvertrag für die Immobilie geschlossen werden (Leistungszeitraum). Der Verkäufer zahlt keine Provision, wenn die Immobilie durch notariellen Kaufvertrag an einen Interessenten verkauft wird, mit dem ein Maklervertrag mit ausschließlicher Käuferprovision nach altem Maklerrecht (bis 23.12.2020) abgeschlossen wurde. Wird die Immobilie an einen Interessenten verkauft, der einen Maklervertrag nach neuem Maklerrecht abgeschlossen hat (nach dem 23.12.2020), kommt es zur Provisionsteilung. Sowohl Verkäufer als auch Käufer tragen in diesem Fall die hälftige Provision. Der Provisionssatz beträgt dabei jeweils 3% des beurkundeten Verkaufspreises zzgl. der geltenden gesetzlichen Mehrwertsteuer, d.h. insgesamt 3,48% (inkl. 16% gesetzl. MwSt. bis 31.12.2020) oder 3,57% (inkl. 19% gesetzl. MwSt. ab 01.01.2021).

 

Zusammenfassend gilt:

Der Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung kann für die Verkäufer nur dann kostenfrei ausgestaltet werden (d.h. mit reiner Käuferprovision), wenn der Kaufinteressent bis zum 23.12.2020 gefunden ist. Überschlägig kann man sich merken: die Immobilie sollte dafür noch 2020 verkauft werden. Andernfalls wird die Provision in Zukunft hälftig zwischen Verkäufer und Käufer geteilt.

 

Für nähere Informationen und zur Beratung bezüglich des bestmöglichen Vorgehens beim Immobilienverkauf und -kauf stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

Achtung: Grunderwerbsteuer in M-V steigt   - 19.06.2019

 

Mit Wirkung zum 1. Juli 2019 steigt die Grunderwerbsteuer in Mecklenburg-Vorpommern von 5 % auf 6 % des Kaufpreises. Das vom Landtag verabschiedete Gesetz belastet damit Immobilienerwerber deutlich stärker als bisher. Hintergrund der Erhöhung ist eine durch die Abschaffung der Straßenausbaubeträge entstehende Finanzierungslücke. Statt mit den Mitteln von Immobilienbesitzern soll diese Finanzlücke zukünftig durch die steigende Grunderwerbsteuer für Immobilienkäufer gefüllt werden.

 

Die höheren Kaufnebenkosten müssen durch Immobilienerwerber bei der Finanzierung des Wunschhauses oder der Wunschwohnung berücksichtigt werden. Da die Kaufnebenkosten meist durch Eigenkapital gedeckt werden müssen, brauchen Immobilienkäufer künftig höhere Rücklagen. Nur in fünf Bundesländern ist die Grunderwerbsteuer mit 6,5 % noch höher als in Mecklenburg-Vorpommern. Freuen können sich dagegen Käufer in Sachsen und Bayern: dort werden derzeit nur 3,5 % Grunderwerbsteuer fällig.

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