Hausverkauf durch die Erben / Erbengemeinschaft

Wenn Immobilien Teil einer Erbschaft sind, stellt sich für die Erben oftmals die Frage, was aus dem geerbten Haus oder der geerbten Wohnung werden soll. Mitten in einer ohnehin schwierigen Situation treten viele ganz praktische Fragen auf: Bleibt die Immobilie in der Familie? Müssen Miterben dann eventuell ausgezahlt werden? Welche Steuern fallen an, wenn das Haus verkauft werden soll? 

 

Unsere erfahrenen Immobilienmakler und Immobilienmaklerinnen stehen Ihnen auch in komplizierten Situationen gern vertrauensvoll zur Seite. Für eine kostenfreie Erstberatung zum Verkauf einer geerbten Immobilie in Rostock, im Landkreis Rostock, an der Ostseeküste oder in Hamburg nehmen Sie am besten gleich persönlich Kontakt auf.

Alleiniger Erbe oder Erbengemeinschaft?

Wenn Sie über den Verkauf der geerbeten Immobilie nachdenken, muss zuerst unterschieden werden, ob Sie alleiniger Erbe einer Immobilie sind oder ob es sich um eine Erbengemeinschaft handelt.

 

Sofern Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind, können Sie nicht allein über den Verkauf des Hauses oder der Wohnung entscheiden. Dann muss die Entscheidung über den Verkauf von der Erbengemeinschaft gemeinsam getroffen werden. Die Verständigung zwischen den Erben kann kompliziert sein, wenn unterschiedliche Interessen bestehen oder kaum Kontakt zwischen den Beteiligten vorhanden ist. Hier kann ein fachkundiger Immobilienmakler als Mediator agieren. Sie müssen sich bewusst sein, dass eine Entscheidung der Mehrheit der Erben gegen den Willen eines einzelnen Miterben nicht möglich ist. Soll die Immobilie auf dem freien Markt verkauft werden, müssen sich alle Miterben darüber einig sein.

 

Sofern keine Einigkeit besteht, ist eine Teilungsversteigerung der Immobilie durch das Amtsgericht denkbar. Bei dieser wird jedoch erfahrungsgemäß ein deutlich geringerer Verkaufspreis erzielt als bei einem freihändigen Verkauf. Auch ein Verkauf innerhalb der Erbengemeinschaft an einen der Miterben ist möglich. Dabei übernimmt der Miterbe die Immobilie und zahlt die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft entsprechend ihrer Erbanteile aus. Die Höhe der Auszahlung sollte sich am Marktwert der Immobilie orientieren.

Erbschaftssteuer? Spekulationssteuer? Welche Steuern fallen an?

Beim Verkauf einer Immobilie können Steuern anfallen. Dies gilt unabhängig davon, ob das Haus, die Wohnung oder das Grundstück durch einen regulären Kauf, durch eine Schenkung oder durch Erbschaft in Ihren Besitz gekommen ist. Ob Sie in Ihrem individuellen Fall ein Erbe annehmen oder ausschlagen sollten und wie Sie dabei am besten vorgehen, sollten Sie mit Ihrer Rechts- oder Steuerberatung besprechen.

 

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie fällt Erbschaftssteuer an, wenn Ihr Anteil an der Immobilie bzw. Ihr Anteil am Verkaufserlös Ihre individuellen Freibeträge überschreitet. Die Höhe der Freibeträge hängt vom Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser ab.

Ehepartner können nach § 16 ErbStG aktuell Freibeträge in Höhe von 500.000,-€ geltend machen, Kinder in Höhe von 400.000,-€. Bei darüber hinausgehenden Erlösen richtet sich der Steuersatz der Erbschaftssteuer nach dem Wert der Erbschaft und nach der Steuerklasse und liegt zwischen 7% (Steuerklasse I bis 75.000,-€) und 50% (Steuerklasse III ab 13 Mio. Euro). Bei Immobilienerbschaften in Größenordnugen, welche die Freibeträge um ca. 100.000,-€ bis 500.000,-€ überschreiten, liegt der Erbschaftssteuersatz je nach Steuerklasse zwischen 11% und 30%. Wenn Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner die geerbte Immobilie nicht verkaufen, sondern sie übernehmen und für mindestens 10 Jahre nach dem Erbfall selbst bewohnen, fällt grundsätzlich keine Erbschaftssteuer an.

 

Im Verkaufsfall müssen Sie auch die Spekulationssteuer nach § 23 EStG unter bestimmten Voraussetzungen mit einplanen. Bei einer privaten Immobilie fällt keine Spekulationssteuer an, wenn Sie die Immobilie frühestens 10 Jahre nach dem Erwerb durch den Erblasser verkaufen. Die Zehnjahresfrist errechnet sich beim Erbfall nach dem Zeitpunkt, zu dem der Erblasser die Immobilie erworben hat sowie nach dem Zeitpunkt, zu dem Sie als Erbe das Haus oder die Wohnung wieder verkaufen. Bei vielen Erbschaften ist die Zehnjahresfrist lange überschritten, sodass der Gewinn aus dem Verkauf durch die Erben nicht versteuert werden muss. Verkaufen Sie beispielsweise Ihr Elternhaus, welches Ihre Mutter bereits 15 Jahre vor ihrem Tod erworben hat, können Sie das Haus nach der Erbschaft sofort verkaufen, ohne dass Spekulationssteuer anfällt.

 

Sie müssen auch dann keine Spekulationssteuer zahlen, wenn Sie die geerbte Immobilie dauerhaft oder wenigstens zwei Jahre vor dem Verkauf und im Jahr des Verkaufs selbst bewohnt haben und dann vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkaufen. Gleiches gilt, wenn Sie die Immobilie dauerhaft oder wenigstens zwei Jahre vor dem Verkauf sowie im Jahr des Verkaufs mietfrei einem leiblichen/adoptierten Kind zu Wohnzwecken überlassen haben und für das Kind Kindergeld bezogen haben. Für weitere Szenarien wenden Sie sich bitte an unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter oder an Ihre Rechts- und Steuerberatung.

Wird für den Verkauf ein Erbschein benötigt?

Um über eine geerbte Immobilie verfügen zu können, also auch für den Verkauf, benötigen Sie i.d.R. einen Erbschein. Der Erbschein weist die aufgeführten Personen als rechtmäßige Erben aus. Nur wenn sich Ihre Rechte zweifelsfrei aus einem notariellen Testament oder Erbvertrag ergeben, kann auch die Vorlage dieser Dokumente genügen.

 

Der Erbschein kann z.B. über Notare oder direkt bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk der Erblasser seinen letzten Wohnsitz hatte, beantragt werden. Während Alleinerben den Erbschein allein beantragen können, haben Erbengemeinschaften entweder die Möglichkeit, einen gemeinsamen Erbschein zu beantragen oder sie können Teilerbscheine für ihre jeweilige Erbanteile beantragen. Gut zu wissen: Sie müssen mit dem Verkauf der geerbten Immobilie nicht warten, bis der Erbschein vorliegt. Sofern keine Unklarheiten bestehen, reicht üblicherweise auch der gestellte Erbscheinsantrag aus.

Kostenfreier Beratungstermin zum Verkauf nach einer Erbschaft

Nach unserer Erfahrung ist es für Erbengemeinschaften oftmals hilfreich, wenn ein unabhängiger Immobilienmakler mit dem Verkauf der geerbten Immobilie beauftragt wird. Als extrerner Dritter handelt der Makler im Interesse der Erbengemeinschaft und vermittelt auch bei eventuellen Unstimmigkeiten. Insbesondere diese Mediatorenrolle bringt den Verkauf meist zügiger und konfliktfreier voran.

Wenn Sie die fachkundigen Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen der Pittasch Immobilien & Investment GmbH mit dem Verkauf einer geerbten Immobilie beauftragen möchten, ist dafür eine Vollmacht aller Miterben nötig. Gern beraten wir Sie im persönlichen Gespräch zur besten Vorgehensweise.

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