Immobilienverkauf nach Trennung & Scheidung

Beim Bau oder Kauf der gemeinsamen Immobilie waren eine spätere Trennung oder Scheidung oftmals kein Thema. Denn mit solchen Gedanken gehen nur die wenigsten in ein gemeinsames Zuhause. Tritt der Fall dann doch ein, bleiben meist viele offene Fragen.

 

Unsere erfahrenen Immobilienmakler und Immobilienmaklerinnen stehen Ihnen auch in komplizierten Situationen gern vertrauensvoll zur Seite. Für eine kostenfreie Erstberatung zum Verkauf einer Immobilie in Rostock, im Landkreis Rostock, an der Ostseeküste oder in Hamburg nehmen Sie am besten gleich persönlich Kontakt auf.

Was wird aus dem gemeinsamen Haus oder der gemeinsamen Wohnung?

Nach einer Trennung oder Scheidung stellt sich recht schnell die Frage, was aus der gemeinsamen Immobilie wird. Bleibt eine oder einer im Haus wohnen? Muss der Ex-Partner ausgezahlt werden? Wann ist der Hausverkauf sinnvoll? Und was wird aus dem Kredit?

 

Grundsätzlich gibt es bei Trennungen und Scheidungen verschiedene Möglichkeiten. Eine Variante ist, dass eine Person, z.B. mit den Kindern, im Haus bleibt und den Ex-Partner oder die Ex-Partnerin entsprechend des Eigentumsanteils auszahltDie Höhe der Auszahlung orientiert sich am aktuellen Wert der Immobilie abzüglich ggf. bestehender Kredite. Wenn beispielsweise ein Haus in Rostock einen Marktwert von 450.000,-€ hat und eine Restschuld von von 150.000 € bei der Bank besteht, würde der anrechenbare Wert bei 300.000 € liegen. Meistens gehören Immobilien beiden Partnern zu gleichen Teilen, sodass der Partner mit 150.000 € ausgezahlt werden müsste. Der verbliebene Eigentümer übernimmt dann nach Absprache mit der Bank die Abzahlung des offenen Kredites.
 
In vielen Fällen ist wegen der finanziellen Umstände eine Auszahlung nur schwer möglich oder der Kredit kann nicht durch einen Partner allein weiter bedient werden. Auch laufende Kosten und Instandhaltugsarbeiten müssen bedacht werden. Dann ist der Verkauf der Immobilie oft die bevorzugte Lösung für beide Partner. Die noch bestehenden Kredite können so durch den Verkaufspreis getilgt werden. Auch die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank kann meist aus dem Erlös gezahlt werden. Der darüber hinhausgehende Teil des Verkaufspreises wird zwischen beiden Eigentümern entsprechend ihrer Eigentumsanteile fair aufgeteilt.
 
Unter Umständen kommen auch weitere Möglichkeiten wie eine Realteilung des Hauses in zwei separate Einheiten oder die Vermietung der Immobilie in Frage. Dabei erhalten beide Partner anteilig die Mieteinnahmen, sind jedoch auch für die Ausgaben und weitere Aufgaben wie die Instandhaltung und die Nebenkostenabrechnung weiter zuständig. Wir helfen Ihnen gern in einer persönlichen Beratung dabei, für Sie die sinnvollste Variante zu wählen.

Auswirkungen von Scheidung und Trennung auf den Hauskredit

Einen wesentlichen Einfluss auf das weitere Vorgehen nach einer Trennung oder Scheidung haben die wirtschaftlichen und finanziellen Rahmenbedingungen. Denn der Entscheidungsspielraum kann durch die veränderte finanzielle Situation schnell begrenzt werden. Oftmals lasten auch noch Kredite und Hypotheken auf der gemeinsamen Immobilie.

 

Grundsätzlich haben Trennung oder Scheidung erstmal keinen Einfluss auf die Haftung für ein vorhandenes Immobiliendarlehen. Sofern der Kreditvertrag bei der Bank von beiden Partnern unterzeichnet wurde, haften auch beide weiterhin dafür. Außerdem kann die Bank in diesem Fall von beiden Kreditvertragspartnen die Zahlung der vollen Kreditrate verlangen (Haftung als "Gesamtschuldner"). Wurde der Kredit nur von einem Ehepartner unterschrieben, haftet auch weiter nur dieser gegenüber der Bank. Es sollte unbedingt vermieden werden, dass der Kredit nicht mehr bedient werden kann, denn dann drohnt mitunter die Zwangsversteigerung.

Kann ein Partner das Haus alleine verkaufen?

Grundsätzlich ist für den Verkauf einer Immobilie auf dem freien Markt die Zustimmung und Einigkeit aller Eigentümer erforderlich. Einfach so kann der Ex-Partner oder die Ex-Partnerin das gemeinsame Haus oder die Wohnung also nicht verkaufen. Es muss jedoch zwischen Eheleuten und unverheirateten Partnern unterschieden werden.

 

In einer Ehe kann das Eigenheim nur verkauft werden, wenn beide dem Verkauf zustimmen. Selbst wenn ein Partner Alleineigentümer der Immobilie ist, muss für den Verkauf in der Trennungszeit oft die Zustimmung des anderen Partners eingeholt werden. Üblicherweise ist dies erforderich, wenn es sich bei der Immobilie um den Großteil des Vermögens handelt, also z.B. nicht verschiedene weitere Immobilien oder anderes Vermögen in dieser Größenordnung vorhanden sind. Denn ein Ehepartner darf entsprechend § 1365 BGB nicht allein über das "wesentliche Vermögen" verfügen. Ist der Zugewinnausgleich noch nicht geklärt, kann trotz Alleineigentum an der Immobilie auch nach der Scheidung noch eine Zustimmung des Ex-Partners für den Verkauf der Immobilie erforderlich sein.

 

Im Regelfall gehört die Immobilie aber beiden Ehepartnern zu gleichen Teilen. Dann kann ein Verkauf nur mit einer Zustimmung von beiden Seiten erfolgen. Jedoch ist nach dem Trennungsjahr jeder Ehepartner berechtigt, die Veräußerung der gemeinsamen Immobilie vom anderen Partner zu verlangen. Unter Umständen kann der Ehepartner sogar auf die Erteilung der Zustimmung verklagt werden. Der Partner, der die Immobilie "gegen den Widerstand" des anderen verkaufen möchte, kann beim Amtsgericht auch eine Teilungsversteigerung anstreben. Bei dieser wird jedoch erfahrungsgemäß ein deutlich geringerer Verkaufspreis erzielt als bei einem Verkauf der ganzen Immobilie auf dem freien Markt. Daher ist es auf jeden Fall ratsam, sich zuvor zu einigen. Die Hinzuziehung eines externen Dritten, z.B. eines fachkundigen Immobilienmaklers, kann dafür hilfreich sein.

 

Bei unverheirateten Paaren mit gemeinsamen Immobilien handelt es sich i.d.R. um eine Bruchteilsgemeinschaft. Dabei kann jeder Eigentümer frei über seinen Anteil verfügen. Jedoch gilt auch hier: Teilverkäufe und Teilungsversteigerungen bringen viele Nachteile und oftmals erhebliche Preisabschläge mit sich.

Ein gemeinsamer Verkauf der Immobilie auf dem freien Markt nach erfolgter Einigung ist in allen Konstellationen die Variante, welche üblicherweise die Erzielung eines besseren Verkaufspreises ermöglicht. Und der bestmögliche Verkaufserlös ist rational betrachtet die beste Grundlage für einen Neustart.

Muss beim Verkauf nach Scheidung Spekulationssteuer gezahlt werden?

Welches Vorgehen in Ihrem individuellen Fall steuerlich und rechtlich am ratsamsten ist, sollten Sie mit Ihrer Rechts- oder Steuerberatung gemeinsam prüfen. Grundsätzlich sind von der Spekulationssteuer besonders häufig Paare betroffen, die ihr Haus oder ihre Wohnung gerade erst gemeinsam gekauft haben. Denn wer die neu erworbene Immobilie nicht lange genug bewohnt hat, muss mitunter Spekulationssteuer zahlen.

Eigentlich richtet sich die Spekulationssteuer an Investoren, die Immobilien häufig kaufen und verkaufen, um schnell Gewinne zu erzielen. Der durch die Veräußerung einer Anlageimmobilie erzielte Gewinn muss dann versteuert werden. Ist der Verkaufspreis niedriger als der Preis, zu dem die Immobilie am Anfang erworben wurde, fällt keine Spekulationssteuer an, da auch kein Gewinn erzielt wurde. Bleibt die Immobilie aber länger als zehn Jahre im eigenen Besitz, muss ebenfalls keine Spekulationssteuer gezahlt werden.

Bei Scheidungen geht es jedoch meistens um selbst genutzte Immobilien, für die spezielle Regeln gelten. Grunsätzlich muss wird auch hier keine Spekulationssteuer fällig, wenn die Zehnjahresfrist bereits abgelaufen ist. Ist dies nicht der Fall, gibt es eine weitere Ausnahmeregelung für eine Steuerbefreiung. Wenn die Eigentümer von eigengenutzen Immobilien im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorrangegangenen Jahren in der Immobilie gelebt haben, fällt ebenfalls keine Spekulationssteuer an.

 

Jedoch muss im Fall von Scheidungen berücksichtigt werden, ob man selbst oder der Partner schon aus der Immobilie ausgezogen ist. Es kann Spekulationssteuer fällig werden, wenn man zwar insgesamt mehr als drei Jahre in der Immobilie gelebt hat, aber im Jahr vor dem Hausverkauf ausgezogen ist. Wie hoch der Steuersatz für die anfallende Spekulationssteuer ist, richtet sich nach dem jeweiligen Steuersatz des Verkäufers. Sofern ein Partner bereits aus der gemeinsamen Immobilie ausgezogen ist, sollte der Verkauf idealerweise noch im selben Jahr erfolgen. Für fachkundige Unterstüzung beim Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung wenden Sie sich bitte an unsere erfahrenen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter

Kostenfreier Beratungstermin zum Verkauf im Scheidungsfall

Nach unserer Erfahrung ist bei Trennungen und Scheidungen oftmals hilfreich, wenn ein unabhängiger Immobilienmakler mit dem Verkauf der gemeinsamen Immobilie beauftragt wird. Als extrerner Dritter handelt der Makler im Interesse aller Beteigten und vermittelt auch bei eventuellen Unstimmigkeiten. Insbesondere diese Mediatorenrolle bringt den Verkauf meist zügiger und konfliktfreier voran.

 

Wenn Sie die fachkundigen Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen der Pittasch Immobilien & Investment GmbH mit dem Verkauf beauftragen möchten, beraten wir Sie im persönlichen, kostenfreien Gespräch zur besten Vorgehensweise.

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